quarta-feira, 1 de janeiro de 2020

FLMA11 e a hipótese dos mercados (in)eficientes

Olá pessoal,

A hipótese dos mercados eficientes é base para precificação de diversos ativos. Grosso modo, é apoiada na ideia de que toda informação está disponível para todos e incorporada aos ativos. "Os preços, nessa lógica perfeita, refletiriam o que todo e qualquer investidor sabe a respeito deles, sendo impossível alguém lucrar com informação exclusiva" (Samy Dana sobre a HME).

Quando iniciei os aportes em FIIs, todos os meses sobrava um capital que alocava em FLMA11 (na época cada cota valia R$ 2 reais e alguma coisa) e em MXRF11 (R$ 10 e alguma coisa).

Passados 2 anos verifico que minha rentabilidade acumulada do FLMA11 - acrescidos os proventos - é de míseros 111,83%, em menos de 2 anos (meu ativo campeão de rentabilidade). Já foi maior, visto que hoje a cotação está em R$ 4,93, mas já esteve em R$ 6,47.

O que explica a valorização do FLMA11 e seu P/VP de 1,7 ? Um conjunto de imóveis avaliado em cerca de R$ 200.000.000,00 (duzentos milhões), mas que está sendo negociado como se valesse R$ 340.000.000,00 (trezentos e quarenta milhões), conforme dados do Clube FII.



A resposta simples que muitos acreditam é a seguinte: "o Sr. Mercado é soberano e o preço do ativo reflete a opinião média dos investidores que têm acesso a todas as informações disponíveis sobre o FLMA11 - enfim, o mercado é eficiente. E se estiver errado é por curto prazo e haverá a correção. Ele nunca erra por muito tempo".

Segundo o Clube FII, o FLMA11 é "um fundo de investimento imobiliário (Square Faria Lima) constituído sob a forma de condomínio fechado, cujos recursos tem por objetivo a exploração, mediante arrendamento e/ou locação, de parte das unidades imobiliárias do empreendimento multifuncional Continental Square Faria Lima. Possui como ativos 18 conjuntos de escritórios da Torre Comercial e 75 % da operação hoteleira, hoje sob a bandeira da Pullmam".

"A valorização do ativo coincide com a explosão no número de investidores"


No livro "O Mito dos Mercados Racionais" Justin Fox aborda como surgiu a hipótese dos mercados eficientes. Trata da evolução das seguintes ideias: a) a maioria dos gestores de fundos perde para fundos de índices; b) a bolsa americana é eficiente para precificar ativos listados; c) portanto, todo e qualquer mercado é eficiente para precificar todo e qualquer ativo. Apenas a premissa "a" era um fato comprovado, mas houve todo um esforço acadêmico e de setores da economia para que as hipóteses "b" e "c" fossem "confirmadas", no melhor estilo "escolhendo dados favoráveis para provar que minha teoria está correta", ou seja, se a hipótese não se aplica é melhor reinterpretar a realidade do que dizer que a hipótese não é tão eficiente assim.

O livro foi lançado logo após a crise de 2008 - nos Estados Unidos. É uma aventura sobre acadêmicos, gestores e economistas, partindo do início do século XX, com Irving Fisher e o crash de 1929, passando por Eugene Fama, Warren Buffet, Paul Samuelson, Escola de Chicago, Edward Thorp e vários outros, até a queda de 2008.

Se o mercado é eficiente eu não sei; eu sei que no caso do FLMA11 ele deve estar, no mínimo, esclerosado (eficiência raquítica). Meu palpite é de que o mercado nem sempre é eficiente. Há assimetria no acesso às informações e há assimetria na interpretação dos dados. Qualquer pessoa que já conviveu com seres humanos ou frequentou uma escola sabe que as pessoas são muito diferentes e reagem de forma diversa a informações idênticas. As conclusões das pesquisas em economia comportamental expostas no livro "Rápido e Devagar" demonstram isso.

Voltando ao FLMA11, para mim os motivos da súbita alta são os seguintes: a) explosão do número de investidores de FIIs; b) isenção de corretagem em algumas corretoras para compra de FIIs; c) queda da taxa SELIC; d) O VALOR DA COTA - que facilita o pequeno investidor amador comprá-la como troco do aporte; e) pagar R$ 5,00 em algo que vale R$ 2,90 é muito diferente de pagar 340 milhões em algo que vale 200 milhões; f) o investidor iniciante entende ser melhor pagar R$ 5,00 em algo que vale R$ 2,90 do que deixar o dinheiro parado na corretora; g) possibilidade de comprar apenas 1 cota sem maiores custos (não há lote mínimo); h) o FII é um bom ativo; i) muitos investidores não vendem porque não desejam pagar imposto.

A história recente do FLMA11 é tão bizarra que a B3 indagou ao administrador do FII se havia algum motivo para a alta. O administrador respondeu que não fazia a menor ideia do motivo. Brincadeira a parte, é quase como se a B3 dissesse - "considerando que o mercado é eficiente e o preço não importa, há algum motivo para a alta súbita? E o administrador respondesse: não há fato relevante e não tenho a menor ideia do porquê da alta. O mercado não é eficiente e o preço importa".



Se eu fosse gestor de um FII prepararia um produto com as seguintes características: a) multi-imóvel; b)multi - inquilino; c) valor da cota na emissão inicial de R$ 1,00.

R$ 1,00 foi o valor da cota inicial no FLMA11. Esse valor traria uma alta volatilidade no ativo, mas despertaria a atenção de diversos investidores ávidos por FIIs com cotas de baixo valor. É dinheiro certo na mão do gestor e administrador. Uma coisa que aprendi ao observar gestores de fundos - inclusive imobiliários - é que eles são bastante eficientes para aumentar suas comissões. Aos gestores a hipótese forte dos mercados eficientes se aplica como uma luva. 

Uma auto-provocação: se o blogueiro tem tanta certeza de que a cota está esticada então por que não vende as suas? A resposta: a) preguiça de gerar DARF; b) preguiça de pagar imposto; c) minha participação é ínfima; d) só giro patrimônio quando acredito que o ativo perdeu algum bom fundamento ou tenha alguma "super oportunidade".

Isso significa que eu estou disposto a "deixar dinheiro na mesa" e "não pegar a nota de um real na esquina". Quem conhece a hipótese dos mercados eficientes entendeu que, de todo jeito, eu não sou um bom exemplo para confirmar a tese.

Só para deixar claro: atualmente deixo o troco do aporte na corretora. Não compro FLMA11 há bastante tempo.

Um abraço e até a próxima,





terça-feira, 31 de dezembro de 2019

A riqueza da vida simples - Gustavo Cerbasi - um bom presente para qualquer pessoa





Olá pessoal,

Desejo a todos Feliz Natal, Feliz Ano Novo, Feliz Páscoa, Feliz Aniversário, Feliz Sei Lá o que em 2020 e que todos sejamos prósperos para sempre.

Tenho uma gratidão enorme pelo Gustavo Cerbasi. Além de gostar dos livros dele - em especial de "Casais Inteligentes Enriquecem Juntos" - devo ao autor a introdução do assunto finanças pessoais no meu namoro e casamento. Isso não tem preço.

Para quem está tendo dificuldade em lidar com o parceiro nesse assunto recomendo 2 livros, ambos do Cerbasi: 1) Casais Inteligentes Enriquecem Juntos e 2) A Riqueza da Vida Simples.

No livro "A Riqueza da Vida Simples" - lançado em 2019 - o autor aborda diversos assuntos, dentre eles a importância de escolher bem o padrão de vida (p. 17-18):

"O padrão de vida que escolhemos

Independentemente de quanto recebemos pelo nosso trabalho ou de nossos investimentos, o que determina nossa saúde financeira são nossos gastos. Em outras palavras, não é a nossa renda, mas sim o nosso consumo que determina se teremos ou não dificuldades financeiras, se somos ricos ou não.

A renda é, sem dúvida, um limitador de nossas escolhas. Mas ainda temos a liberdade de escolha enquanto não decidimos onde e como morar, como nos deslocar para o trabalho, como nos educar, como nos alimentar.

(...) Em geral, quanto menos se conhece o padrão de vida que se está procurando assumir - caso de quem, por exemplo, está ascendendo na pirâmide social - maior é a probabilidade de se subestimar as consequências de uma determinada escolha. Por exemplo, a compra de um automóvel mais sofisticado pode resultar em gastos inesperados com manutenção e estacionamento. Ou o esforço para matricular os filhos em uma escola mais cara pode resultar em desembolsos maiores com material escolar, passeios e festas com os novos amigos do colégio.

Podemos considerar, então, que as dificuldades financeiras começam quando acreditamos que podemos adotar um padrão de vida mais elevado (ou mais caro) do que nossa renda realmente permite. Ou que a renda até comporta no momento da decisão, mas que não comportará ao longo do tempo - o que pode ser chamado de padrão de vida insustentável.

Gosto de presentear pessoas com bons livros.

Minha indicação de final de ano, em especial para cônjuges e companheiros, são os livros do Cerbasi.

Se você ler esses dois já estará mais bem equipado do que a maioria dos brasileiros.

Recentemente, vendi um imóvel o que trará impacto no próximo fechamento e na meta para independência financeira. Mais detalhes no post do fechamento de janeiro.

Um abraço e até a próxima,


quarta-feira, 18 de dezembro de 2019

Como destruir seu patrimônio - O psicopata mora ao lado: o perigo de conviver com mentes perigosas



No livro "Mentes Perigosas: O Psicopata Mora ao Lado" Ana Beatriz Barbosa e Silva disseca a mente dos especialistas na dissimulação e na destruição dos outros: os psicopatas.

São pessoas frias, manipuladoras, transgressoras de regras sociais, sem consciência e desprovidas de sentimento de compaixão ou culpa. O pior é que são artistas da enganação e conseguem ludibriar com maestria suas vítimas.

Mas o que isso tem a ver com aposentadoria antecipada e acumulação de patrimônio? 

TUDO.

A leitura me deu a certeza de que há um psicopata na minha família. Ele conseguiu manipular e destruir o patrimônio de diversos familiares, trazendo dor e frustração.

É um Katrina em forma de ser humano. Por onde ele passa há um rastro de destruição. Só consegui sobreviver porque desde sempre mantive o máximo de distância possível.

Eu recomendo fortemente este livro. A autora estima que 4 % da população é composta por esse tipo de pessoa. 

Apenas no Brasil teríamos cerca de 8 milhões de psicopatas, em grau leve, médio e alto.

De nada adianta construir um patrimônio e ser vítima de algum golpista ou espertalhão. E ele pode estar mais perto do que você imagina.

Um abraço e até a próxima,


segunda-feira, 16 de dezembro de 2019

Fechamento: taxa de poupança, fire e livros lidos


Olá pessoal,

Seguem os dados do mês de novembro e parte de dezembro.

Fiquei na dúvida se computava imóveis no cálculo da meta para a aposentadoria antecipada. Por ora, decidi deixá-los de fora. Foram considerados apenas FIIs, ações, previdência complementar e renda fixa.

1) Taxa de poupança: 53,85%.

2) Meta atingida para a independência financeira (apenas ativos financeiros - FIIs, ações, renda fixa e previdência complementar -, sem computar imóveis): 12,56%.

3) Livros lidos no último mês: "Estuda que a vida muda (Alex Oliveira)" e "Chega de Burrice com Imóveis" (Roberto Carvalho e Bastter)

4) Livros que estou lendo: "Ferramentas dos Titãs" (Tim Ferris) e "Irmãos Karamázov" (Dostoiévski)

5) Livros que comprei: "Ações Comuns, Lucros Extraordinários" (Philip Fisher) e "Investidores Conservadores Dormem Tranquilos" (Philips Fisher). Em promoção na Amazon.

6) Proventos em dezembro (aluguel de imóvel e proventos de FIIs e ações): R$ 2.711,50.

7) Carteira de renda variável:



Um abraço e até a próxima,

quinta-feira, 12 de dezembro de 2019

Como aprender com o Buffet, ainda que você seja um idiota


"A diversificação é uma proteção contra a ignorância. Faz pouquíssimo sentido para quem sabe o que está fazendo" (Warren Buffet).

A maioria é ignorante em qualquer assunto, inclusive nos investimentos.

Não é porque você leu alguns livros, fez um cursinho online e abriu conta em corretora que se tornou especial. 

Eu leio essa frase do Buffet partindo do princípio de que sou um idiota - ignorante.

Quando comecei a investir, já iniciei diversificando. Poucos meses depois um dos meus FIIs - MFII - teve negociação suspensa pela CVM. Foi um quebra pau danado. Um monte de disse me disse. Como estava bastante diversificado, sabe o que fiz antes, durante e depois da histeria? NADA. Não fazer nada também é uma decisão e prefiro não tomar atitudes importantes em momentos de histeria.

A Sra. Leitora Poupadora decidiu por iniciar os investimentos em FIIs. Começou pelo FII que mais gostamos - ABCP11. Era quase uma certeza de que não haveria problemas. Uma semana depois sai um "fato relevante" dando conta de que a CVM estava suspeitando de irregularidades no FII. A cota despencou com o medo de ser alterada a tributação dos proventos. Enfim, sabe o que fizemos? NADA. 

Só pude fazer NADA e dormir tranquilo por conta da diversificação. 

Sinto muito, você não é o Warren Buffet. Não se esqueça disso.

Em outras áreas da vida e empreendimentos até tenho coragem de assumir riscos maiores, sob o pretexto de que tenho um domínio sobre o assunto, que aquilo está dentro do meu círculo de competência. 

É muito difícil o investidor amador desenvolver esse círculo de competência sobre ações, FIIs e ativos financeiros. Requer anos e anos de tempo e dedicação de que não dispomos. Há chance de rolo com gestor e administrador de FII, com CEO de companhia aberta, com diretor de relação com investidores, com empresas de auditoria. Um monte de especialista decretou o fim do MFII e não viu problemas no ABCP11. Se o especialista previu errado sobre o MFII e não viu um rolo no ABCP, imagine nossas perspectivas ao tentar prever o futuro. Não são promissoras.

O remédio é simples: diversifique.

Um abraço e até a próxima.





segunda-feira, 9 de dezembro de 2019

12 regras para a vida - um antídoto para o caos



Jordan Peterson é um psicólogo canadense, professor, escritor e palestrante. Ganhou notoriedade ao participar de alguns debates envolvendo temas polêmicos na política do Canadá.

Seu principal livro, lançado no Brasil em 2018, se chama "12 regras para a vida - um antídoto para o caos".

Se eu pudesse obrigaria que meus filhos lessem centenas e centenas de livros. Talvez isso não seja possível. Talvez eles não queiram. Mas ler apenas um livro é fácil.  E a escolha para os meus filhos - ao menos hoje - seria essa obra do Jordan Peterson.

Ela não tem nada demais. É cheia de obviedades ditas por bizavós e avós. Mas vivemos um tempo em que o óbvio não é dito; não é vivido; é esquecido.

Seguem as regras:

Regra 1 - Costas eretas, ombros para trás;
Regra 2 - Cuide de si mesmo como cuidaria de alguém sob sua responsabilidade;
Regra 3 - Seja amigo de pessoas que queiram o melhor para você;
Regra 4 - Compare a si mesmo com quem você foi ontem, não com quem outra pessoa é hoje;
Regra 5 - Não deixe que seus filhos façam algo que faça você deixar de gostar deles;
Regra 6 - Deixe sua casa em perfeita ordem antes de criticar o mundo;
Regra 7 - Busque o que é significativo, não o que é conveniente;
Regra 8 - Diga a verdade. Ou, pelo menos, não minta;
Regra 9 - Presuma que a pessoa com quem está conversando possa saber algo que você não sabe;
Regra 10 - Seja preciso no que diz;
Regra 11 - Não incomode as crianças quando estão andando de skate;
Regra 12 - Acaricie um gato ao encontrar um na rua.

Alguns trechos do prefácio, escrito por Dr. Norman Doidge, psiquiatra e autor de "O cérebro que se transforma", falando sobre a postura de Jordan Peterson, quando trabalhava como professor:

"Acima de tudo, ele alertava seus alunos sobre assuntos raramente debatidos na universidade, tais como o simples fato de que todos os antigos, de Buda aos autores bíblicos, sabiam aquilo que qualquer adulto vivido sabe: a vida é sofrimento. Se você ou alguém próximo está sofrendo, isso é triste. Mas, de forma lamentável, não é particularmente especial. Não sofremos apenas porque "os políticos são idiotas", "o sistema é corrupto" ou porque você e eu, assim como a maioria, podemos nos descrever legitimamente como uma vítima de algo ou de alguém, de alguma maneira. É pelo fato de termos nascidos humanos que, com certeza, teremos nossa dose de sofrimento (...). Criar os filhos é difícil; trabalhar é difícil; velhice, doença e morte são difíceis, e Jordan enfatizou que passar por tudo isso completamente sozinho, sem o auxílio de um relacionamento amoroso, da sabedoria ou dos insights psicológicos dos grandes psicólogos, apenas dificulta ainda mais.

"A principal regra é que você deve assumir a responsabilidade por sua própria vida. Ponto final. Alguém pode pensar que uma geração que ouviu incessantemente dos seus professores mais ligados à ideologia sobre direitos, direitos e mais direitos que lhe pertencem, oporia-se a ouvir que é melhor focar-se na aceitação das responsabilidades. No entanto, essa geração de muitos que foram criados em famílias pequenas por pais super-protetores em parquinhos com o chão macio e depois ensinados em universidades com "espaços seguros", que não precisa ouvir coisas que não queira - educada para ter aversão ao risco - tem agora, em seu meio, milhões que se sentem entorpecidos por essa subestimação da sua resiliência potencial e que abraçaram a mensagem de Jordan de que cada indivíduo tem uma responsabilidade fundamental a assumir; de que para viver uma vida plena é preciso primeiro colocar a própria casa em ordem, e apenas então, será possível sensatamente pretender assumir responsabilidades maiores. 

Você só tem a ganhar ao ler e ouvir os ensinamentos de Jordan Peterson.
Um abraço e até a próxima,